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Indice
Dichiarazione Fabbricato Ante 1967
La dichiarazione di fabbricato ante 1967 rappresenta un passaggio importante nelle operazioni immobiliari e negli interventi edilizi che interessano costruzioni risalenti a un’epoca in cui la normativa urbanistica italiana era profondamente diversa da quella odierna. Occorre anzitutto ricordare che la formula ante 67 designa tutti gli edifici ultimati prima del 1 settembre 1967, data di entrata in vigore della Legge Ponte (legge 765/1967). Con quel provvedimento il legislatore estese all’intero territorio l’obbligo di munirsi di licenza edilizia, superando la precedente disciplina fondata sulla distinzione tra centri abitati, per i quali già vigeva un regime autorizzatorio, e aree esterne prive di vincoli formali. Il mutamento fu tanto radicale da divenire uno spartiacque: gli immobili completati prima di quella soglia temporale non sono automaticamente abusivi, ma la loro conformità deve essere inquadrata secondo le regole vigenti al momento della costruzione e dimostrata con documentazione idonea.
Per comprendere la portata della dichiarazione occorre ripercorrere il quadro normativo precedente. La prima grande codificazione urbanistica nazionale risale alla legge 1150/1942. Essa introdusse l’obbligo di licenza edilizia, ma ne limitò l’efficacia ai centri abitati o alle zone già coperte da piani regolatori. Il resto d’Italia rimase, per oltre venticinque anni, in una sorta di terra di nessuno, in cui edificare fuori dai nuclei urbani non richiedeva alcun atto abilitativo, salvo che il singolo comune avesse volontariamente adottato un regolamento edilizio esteso all’intero territorio. Di conseguenza, un manufatto sorto nel 1955 su un fondo agricolo distante dal perimetro urbano può risultare perfettamente legittimo pur non essendo accompagnato da alcuna licenza, mentre un edificio completato nello stesso anno all’interno del centro abitato avrebbe dovuto già disporre dell’autorizzazione comunale; se ne è sprovvisto, la sua legittimità originaria non è presunta e occorrono prove supplementari o una successiva sanatoria. Con la Legge Ponte del 1967 l’obbligo fu esteso a «tutto il territorio comunale», come recita il nuovo testo dell’articolo 31 della Legge 1150/1942, e ciò segnò l’inizio di un regime più uniforme, poi confluito nel d.P.R. 380/2001 (Testo unico dell’edilizia).
Nella pratica odierna, quando si intende vendere, frazionare, ristrutturare o, più semplicemente, accertare lo stato giuridico di un fabbricato antecedente al 1967, diventa essenziale attestare lo stato legittimo. Il Testo unico, all’articolo 9-bis, precisa che, per le costruzioni realizzate in epoca in cui non esisteva l’obbligo di titolo edilizio, lo stato legittimo si ricava dalle informazioni catastali di primo impianto ovvero da altri documenti probanti, quali riprese fotografiche, estratti cartografici, documenti d’archivio o altro atto pubblico o privato di cui sia dimostrata la provenienza. In assenza di licenza, il proprietario deve quindi ricostruire la storia dell’immobile con mezzi documentali: la planimetria catastale antecedente al 1967, l’estratto di mappa del periodo, eventuali aerofotogrammetrie storiche, fotografie d’epoca, rogiti che facciano menzione della preesistenza edilizia.
Tutto ciò confluisce in un atto dichiarativo di natura sostitutiva, disciplinato dal d.P.R. 445/2000. La dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà viene redatta dal proprietario e asseverata di norma in sede notarile. In essa si afferma che il fabbricato è stato ultimato prima del 1 settembre 1967 e che, in ragione della collocazione extraurbana o della mancanza di regolamento edilizio comunale, non sussisteva l’obbligo di licenza. La dichiarazione acquisisce efficacia probatoria grazie all’allegazione dei documenti giustificativi raccolti, ma comporta anche responsabilità penale in caso di falso, ai sensi dell’articolo 76 dello stesso d.P.R. 445/2000. Il notaio, nonostante non sia tenuto a un accertamento tecnico, verifica la completezza del fascicolo e ne dà atto nel rogito, affinché l’acquirente o la banca finanziatrice possano fare pieno affidamento sulla bontà dell’origine urbanistica.
La dichiarazione ante ’67 assume un rilievo sostanziale non solo in sede di trasferimento di proprietà, ma anche nella progettazione di interventi edilizi successivi. Qualsiasi opera realizzata dopo il 1967 richiede, infatti, un autonomo titolo abilitativo: dove siano state eseguite modifiche, ampliamenti o sopraelevazioni in assenza di permesso, il proprietario dovrà valutare l’opportunità di presentare una pratica in sanatoria, se ancora consentita, o di eseguire la demolizione delle parti difformi. Nella redazione di progetti di ristrutturazione è abitudine consolidata, per tecnici e uffici comunali, distinguere chiaramente la porzione ante 1967, la cui legittimità è provata mediante la dichiarazione e i suoi allegati, dagli interventi più recenti, regolati tramite permessi, SCIA o condoni. Solo in presenza di una catena documentale ininterrotta l’immobile può considerarsi pienamente legittimo e quindi destinatario di ulteriori autorizzazioni.
Sul piano giurisprudenziale, gli ultimi anni hanno visto il consolidarsi di un orientamento che valorizza l’onere probatorio del proprietario, ma al tempo stesso ammette una certa elasticità nella tipologia di prove ammissibili. Il Consiglio di Stato ha più volte ribadito che l’assenza della licenza edilizia non equivale di per sé a illegittimità, purché la costruzione risalga effettivamente all’epoca antecedente; tuttavia, la dimostrazione non può basarsi su presunzioni, ma su elementi documentali oggettivi. Allo stesso modo, la Corte di Cassazione, in materia penale, ha riconosciuto la validità di riprese aerofotogrammetriche come riscontro dell’antichità o dell’abuso di un manufatto, soprattutto quando tali immagini sono corroborate da certificazioni tecniche che ne attestino la datazione e la corretta georeferenziazione.
Da un punto di vista operativo, chi intenda predisporre la dichiarazione dovrà avviare un percorso di raccolta dati che, nella quasi totalità dei casi, inizia con la visura catastale storica. Il Catasto, pur non avendo valore probatorio assoluto circa la regolarità urbanistica, costituisce uno snodo informativo essenziale: se il primo accatastamento risulta antecedente al 1967 e coincide con la sagoma dell’edificio in essere, esso rappresenta già un indizio concreto sull’epoca di costruzione. In mancanza della planimetria storica o quando la planimetria non mostra la medesima consistenza, occorrerà rivolgersi all’archivio tecnico comunale per consultare eventuali planimetrie di fabbricazione, regolamenti edilizi dell’epoca, deliberazioni consiliari di adozione dei piani regolatori. Una volta raccolto il materiale, occorre asseverarne la genuinità e la congruità mediante relazione tecnica. In tale fase, la figura del geometra, dell’ingegnere o dell’architetto incaricato riveste un ruolo chiave: il professionista confronta la documentazione storica con lo stato di fatto, redige un elaborato grafico comparativo e dichiara che la consistenza attuale coincide con quella originaria, salvo modifiche successivamente autorizzate. Questa attestazione, allegata alla dichiarazione di notorietà, rafforza la solidità dell’intero fascicolo.
Una tematica particolarmente delicata riguarda gli effetti della dichiarazione ante 67 nell’ambito della compravendita. Il notaio, nel ricevere l’atto di trasferimento, deve assicurarsi che la parte alienante dichiari la regolarità urbanistica ai sensi dell’articolo 46 del d.P.R. 380/2001, o, in alternativa, indichi le difformità esistenti. Benché la legge non imponga espressamente la produzione della licenza edilizia per i fabbricati anteriori al 1967, la prassi notarile, e ancor più le politiche di credito delle banche, richiede sempre più spesso la formalizzazione della dichiarazione sostitutiva, per evitare contenziosi e salvaguardare l’affidabilità dell’operazione. In assenza di essa, l’acquirente corre il rischio di trovarsi proprietario di un bene difficilmente commerciabile o non suscettibile di mutuo; il venditore, a sua volta, potrebbe incorrere in responsabilità precontrattuale o contrattuale per mancata garanzia di conformità.
Le stesse cautele si riflettono nella programmazione di interventi di ristrutturazione. La normativa vigente consente di utilizzare la dichiarazione ante ’67 quale base per il «carico urbanistico pregresso» dell’edificio, così da poter calcolare i diritti volumetrici residui o la fattibilità di cambi di destinazione d’uso. Però, se la ricostruzione storica lascia margini di dubbio, l’ufficio tecnico comunale può richiedere integrazioni o, nei casi più complessi, sconsigliare interventi che presuppongano ampliamenti, finché non venga accertato lo stato legittimo nella sua interezza. Allo stesso modo, i benefici fiscali legati al Superbonus o ad altri bonus edilizi presuppongono la «doppia conformità» o almeno la legittimità dell’edificio: chi presenta la CILA o la SCIA per lavori agevolati deve allegare l’attestazione dello stato legittimo, pena il decadere delle agevolazioni e la restituzione delle somme detratte.
Fac Simile Dichiarazione Fabbricato Ante 1967 Word
Il fac simile dichiarazione fabbricato ante 1967 Word può essere scaricato e modificato sul proprio computer in modo da adattarlo alle proprie esigenze.
Modulo Dichiarazione Fabbricato Ante 1967 PDF Editabile
Il modulo dichiarazione fabbricato ante 1967 PDF editabile può essere compilato inserendo le informazioni che sono state indicate in precedenza.
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